יונ 122014
 

אני עדיין מתלבט לגבי מהו בדיוק הפורמט הנכון ביותר כדי להחזיר את הבלוג לפסים של צמיחה, כפי שכתבתי בפוסט הקודם אני מעוניין להגיע למצב שבו יתאפשר לי לפרסם לפחות פוסט אחד בחודש כאשר השאיפה היא אף להגיע ליותר. השאלה היחידה שעדיין לא החלטתי לגביה היא מהי הדרך המועילה והטובה ביותר כדי לחלוק את רעיונות ההשקעה שלי. עד לאחרונה נהגתי שלא להזכיר מניות ספציפיות אלא אם זה חלק מפוסט מסודר ומנומק בנושא, הרעיון שעמד מאחורי זה היה לשפוך את רב מה שאני יודע על הרעיון על גבי הבלוג כדי:

  1. להכריח את עצמי לעשות עבודה מסודרת ומנומקת.
  2. לתעד את הההחלטות ואת דרך קבלתן כדי שאוכל ללמוד מהן בעתיד.
  3. לקבל פידבק מהקוראים.

מכיוון שכרגע הכיוון הכללי הוא בעצם לכתוב פחות מילים על יותר נושאים חשבתי שאולי אני בעצם צריך לעבור למשהו בסגנון של פרסום הרכבו של התיק שלי (נניח אחת לרבעון) באופן כללי תוך כדי שאני מפרט במספר פסקאות מה עומד מאחורי כל השקעה. מעבר לסוג כזה של פורמט כנראה יעזור לי יותר בכל מה שקשור לסעיף (3) כלומר אני אוכל לקבל הרבה יותר פידבק בזמן אמת מהקוראים שזה תמיד מצויין, גם סעיף (2) ככל הנראה "יסתדר" עם פורמט שכזה – או כפי שניסח את זה איינשטיין – "אם אתה לא יכול להסביר את זה בצורה פשוטה, כנראה שאתה לא ממש מבין את זה", אבל מי שבטוח יפגע יהיה סעיף (1). האופציה השנייה היא להמשיך ולכתוב בפורמט דומה לזה שהיה – כלומר פוסט מפורט פר רעיון אבל במידה ואני אלך על זה אני אצטרך למצוא דרך לעשות את זה יותר בצורה תמציתית וקצרה יותר כדי שלא להגיע שוב למצב שבו כתיבה של פוסט אחד נמשכת יותר מדי. בעבר למשל כבר יצא לי לגנוז יותר מפוסט אחד מכיוון שבזמן (הארוך) שלקח לי לכתוב אותו המנייה כבר הספיקה לעלות משמעותית ובעקבות זה הרגשתי שהוא כבר לא כלכך רלוונטי ולכן בסופו של דבר הוא נשאר בתיקיית הטיוטות, זה בדיוק מה שאני מקווה למנוע בעתיד (לא את החלק של העליות כמובן, רק החלק של הגניזה כן?). לסיכום אני עדיין מתלבט אבל אני כבר יכול להגיד שהפוסט הבא יהיה בסגנון הישן – אז תכינו את עצמכם לחפירה.

אבל לפני שאני מתקדם הלאה לכתוב על נושאים ורעיונות השקעה חדשים נראה לי שחשוב להתסנכרן על מה שקרה עם רעיונות העבר במהלך "הפגרה מכתיבה" של החצי שנה האחרונה, וכדי להתחיל באוירה חיובית, אני אפתח עם המניות שנותרו בתיק.

סיליקום – כיאה למניית צמיחה, סיליקום ממשיכה לספק לי לא מעט ריגושים (לטוב ולרע) ובשבעה חודשים שעברו מאז כתבתי עליה פה לאחרונה, היא ללא ספק המשיכה להיות המניה הוולטילית ביותר שאני מחזיק ובפער משמעותי ביותר משאר המניות ה"משעממות" שמאכלסות את התיק שלי בדר"כ. בפעם האחרונה שכתבתי עליה הייתי מאד אופטימי ואכן מספר חודשים לאחר מכן המנייה סיפקה את הסחורה תוך שהיא ממשיכה לשבור שיאים חדשים, שיא השיאים הגיע בתחילת השנה מיד אחרי דוח הרבעון ה4 של 2013 אז החברה דווחה על רווחי שיא ועל (עוד) שנה של מעל 50% צמיחה במכירות. לאור הדוח המוצלח ההוא המנייה זינקה ב30% וגם לאחר מכן לא ממש עצרה עד שמתישהו במרץ השנה היא כבר נסחרה במעל ל-70$. יכול להיות שמתישהו בשלב הזה הייתי צריך להתחיל לחשוב על למכור (אחרי כ130% תשואה בקצת יותר מחצי שנה) אבל מכיוון שתזמון אף פעם לא היה הצד החזק שלי והחברה הייתה נראית לי אז לא פחות ממושלמת בכל החזיתות – האופציה הזו לא ממש עלתה על דעתי, וכן, לפתע מכפיל רווח של קרוב ל30 נראה לי מאד לגיטימי. אבל אז, בדיוק שנראה היה כאילו כלום כבר לא יכול לעצור את החברה הזאת – הגיעה הנהלת החברה ופרסמה תשקיף מדף להנפקת מניות והתגובה של המשקיעים לא איחרה להגיע, קצת לאחר מכן גם הגיעו תוצאות הרבעון הראשון שבהם החברה הציגה צמיחה של "רק" 25% בהכנסות, "רק" 37% ברווח התפעולי ו"רק" 30% בנקי, והשוק בכלל התאכזב והוריד את הנייר חזרה לאזורים שבו הוא נמצא כרגע. אבל אני לא מתלונן, זהו החיסרון של מניות מהסוג הזה שנסחרות במכפילים מעוררי סחרחורת – הציפיות מהן הן גבוהות, מאד גבוהות ומיד עם הסימן הראשון להחלשות יחסית הם מגיבות בהתאם.

אז איפה אנחנו היום? אם נשים לרגע את המחיר בצד נגלה שהחברה עדיין נראית מצויין, השוק שבו הם נמצאים הוא אחד המבטיחים ביותר שיש בסביבה (הטכנולוגית ובכלל) וממשיך לצמוח בעקביות, אחת העדויות לכך היא שרק לפני מספר חודשים החברה העבירה את אולם הייצור שלה לאתר גדול פי 3 מזה הקודם (כ-2400 מ"ר!!) ומכאן ניתן להבין מה ההנהלה מתכננת לעתיד. עכשיו נחזור למחיר – למרבה ההפתעה ולמרות העלייה שעשתה, המניה היום נסחרת במחיר זול יותר מזה שבו קניתי אותה לראשונה, כשקניתי את המנייה לראשונה באזור ה30$ המכפיל היה 20 (15 בניכוי מזומן), היום במחיר 45$ המכפיל (אחורה) עומד על 18 (15 בניכוי מזומן בעקבות דיבינד) וכל זה לחברה שצומחת בקצב משמעותי לאורך מספר שנים, ללא חוב ועם הנהלה מצויינת. אז נכון שעננת ההנפקה עדיין מרחפת מעל החברה, אבל בשערים האלה הסיכוי שזה יקרה הוא נמוך, ונכון ששיחת הועידה האחרונה נשמעה קצת פחות אופטימית ואפילו נכון שרב הסיכויים שנראה האטה בצמיחה (סה"כ, כמה זמן כבר להחזיק צמיחה של 50%?) אבל במכפיל הנוכחי גם ככה אנחנו לא משלמים יותר מדי על צמיחה ולכן בשורה התחתונה כשאני חושב על יחס הסיכון\סיכוי פה – אני די משוכנע שהוא עדיין לטובתי ולכן הנייר הזה עדיין נמצא אצלי בתיק ומהווה את אחת משלוש הפוזיציות הכי גדולות שלי.

אחים נאוי – אחים נאוי היא אחת הפוזיציות הותיקות שלי וכיום לאחר הירידה של סיליקום היא גם הגדולה ביותר בתיק שלי, התשואה שעשתה המנייה לאורך השנה וחצי מאז קניתי אותה (קצת מעל ל140%) השפיעה מהותית על התיק שלי ולמרות שהיו לי מספר מניות שעשו תשואות גבוהות יותר, בגלל המשקל הגדול שיש לנאוי בתיק שלי היא בעצם השפיעה עליו יותר מכל נייר בודד אחר. במקרה של נאוי, אין לי יותר מדי מה להוסיף, למרות שבמחיר שבו היא נסחרת היום היא כבר הרבה פחות זולה מהמחיר בו קניתי אותה אני עדיין לא חושב שהגיע הזמן למכור, הסיבה העיקרית לכך היא פוטנציאל הצמיחה שעדיין יש לה. במהלך חודש פברואר החברה הודיעה לבורסה על כך שהיא מגדילה את מסגרת האשראי שלה ל1.5 מיליארד ש"ח, מכיוון שבדוח האחרון מסגרת האשראי של החברה עדיין עמדה על פחות ממליארד ש"ח מדובר פה על פוטנציאל לצמיחה של 50% בהכנסות בעתיד. רמז נוסף לצמיחה הצפויה ניתן לראות מהשינוי האחרון שהחברה עשתה במדיניות חלוקת הדיבידנד שלה כאשר עדכנה אותה כדי שתתאים לשווי שוק של מיליארד ש"ח. חומצזה, אני גם מאד אוהב את מדיניות הקצאת ההון של נאוי, עצם העובדה שהם מחלקים דיבידנד מאטה את הגידול בהון העצמי ובכך מצליחה להאט את קצב הירידה של התשואה על ההון ולשמור עליה מעל לרף ה30%. כמובן שבמקביל צריך להשגיח ולעקוב אחר המגמה של הפרשה לחומ"ס, התפלגות הלווים והלוואות (צד שלישי אל מול עצמי) כדי לראות שהכל נראה תחת שליטה ושהצמיחה לא מגיעה על חשבון איכות הלווים.

עוד בהקשר של נאוי ופעילות נכיון הצ"קים, לאחרונה התבשרנו על חברה ציבורית שלישית במספר שמתכוונת להכנס לתחום הזה, מדובר בשלד אס.אר.אקורד שעדי צים עומד לצוק לתוכו פעילות של נכיון צ'קים וזאת בנוסף לאופל בלאנס שהנפיקה את פעילות נכיון הצקים שלה בשנה שעברה. מסתבר שהתאוריות לגבי אפקט יצירת התחרות עקב תשואה מרשימה על ההון אכן מחזיקות מים ושכמו בים הכרישים נמשכים לריח שמדיף הROE הגבוה של האחים נאוי. כל העניין הזה בהחלט יהווה מבחן ליתרון התחרותי של נאוי, אמנם מדובר בתחום שקשה מאד לייצר בו דיפרנציאציה ברמת המוצר הסופי (בסופו של דבר מדובר בכסף מול כסף) ולכן קשה להגיד שלנאוי יש חפיר כלכלי במובן הקלאסי של המונח, אבל אני כן חושב שהגודל היחסי, הקשרים והניסיון הרב של האחים בענף יעמדו לצידם ויאפשרו להם לשמור על הרווחיות הגבוהה אליה הם הרגילו אותנו – בכל מקרה יהיה מעניין לראות לאן זה ילך..

WILC – גם את ויליפוד אינטרנשיונל אני עדיין מחזיק. אם אני חוזר רגע לתזה המקורית שלי לגבי המניה אני חושב שהיא החזיקה מים יפה עד לתחילת השנה הנוכחית אבל מאז קרו הרבה דברים פחות טובים שהאחרון מביניהם היה הדוח האחרון של החברה שבו היא באופן מפתיע דיווחה על ירידה ברווחים וזה בניגוד לציפיות כפי שהשתקפו משיחת הועידה של הרבעון האחרון בשנה שעברה. במקרה הזה כאמור ולמרות שברב התקופה החברה אכן עמדה בציפיות (שלי לפחות) המנייה לא ממש הגיבה בהתאם. אמנם בשלב כלשהו התשואה שלי על ההשקעה הזו עברה לפחות זמנית את ה20% (כאשר המנייה שהתה לה לתקופה קצרה קצת מתחת לשער 9$) אבל אז עדיין האמנתי שהערך הטמון שם הוא גבוה יותר ולכן לא מכרתי בציפייה שהנייר ימשיך וימצה את הפוטנציאל שהיה טמון בו. אבל אז ממש כשנראה היה שהדברים מתחילים להראות טוב יותר והמנייה מתחילה לקבל תשומת הלב הראויה התחילו להגיע להן ההפתעות.

ההפתעה הראשונה והדבר הראשון שקירר את התלהבות המשקיעים (שכאמור לא היתה גבוהה מלכתחילה) היתה ההודעה על העמדת הלוואה על סך כ65 מ' ש"ח לקבוצת נוחי דנקנר שהגיעה כחלק ממאבק השליטה על אי.די.בי. בדיעבד ההלוואה הלא ממש ברורה הזו הגיע בעיתוי לא מוצלח ונתנה את האות לתחילתה של מגמת הירידה בנייר. עברו להם חודשיים והגיעה לה הפתעה גדולה עוד יותר ואני כמובן מדבר על עסקת הרכישה של ויליפוד השקעות ע"י אמבלייז של גרנובסקי. האמת היא שכשיצא הדוח על הרכישה הזו הייתי מאד אופטימי שהנה סוף סוף משהו יזוז – סה"כ חברת האם נרכשה בפרמייה גבוהה מה ששיקף גם לבת WILC שווי גבוה בהרבה, בנוסף לכך וכחלק מהעסקה קיבלו האחים ויליגר (המוכרים) אופציית פוט על שאר מניות WILC שנשארו ברשותן (כ7%) במחיר 12$ כאשר שער המנייה בזמנו עמד על 7-8$. אבל לצערי מה שקרה זה בדיוק ההיפך ומאז פרסום העסקה שער המנייה ירד (גם החברה האם שנסחרת בארץ ירדה לא מעט מאז) וכפי שכבר הזכרתי בהתחלה הדוח האחרון לא ממש עזר.

נכון להיום מחיר המנייה היום עומד פחות או יותר על שער הכניסה שלי להשקעה ולכן כרגע התשואה שלי על ההשקעה הזו היא אפס. כשאני מנסה לנתח את זה בדיעבד נוטה לייחס את חוסר התגובה שלי לכל ה"ההפתעות" הללו שקרו מתחילת השנה לכך שהם פשוט הגיעו בתקופה שבאמת הייתי פחות פנוי לעסוק בהשקעות. אני מניח שאם זה היה קורה היום או לחילופין לפני שנה הייתי כנראה מגיב אחרת בזמן אמת אבל המים האלה כבר זרמו תחת הגשר ולכן ממש לאחרונה כשניסיתי להחליט מה עושים עם הפוזיציה הזו החלטתי שלפחות בשלב זה אני ממשיך להחזיק. אני מודע לזה שאי הודאות פה מאד גבוהה ושישנם הרבה מאד תסריטים למה שיכול לקרות עם החברה בעתיד, הבעלים התחלפו, מדברים על רכישה של פעילות בחו"ל ועוד. אבל במחיר הנוכחי כאשר במאזן עדיין יושבים להם 55 מ' דולר (שאני מאד סקרן לגלות מה יעלה בגורלם) אני חושב שהדאונסייד הוא מאד מוגבל אל מול אפשרויות לא רעות בצד האפסייד.

וכעת למניות שעזבו את התיק..

קווליטאו – את הפוזיציה בקווליטאו מכרתי בתחילת דצמבר 2013 (סביב שער 800) פחות או יותר לאחר דוח הרבעון השלישי. האמת שאין לי אין לי יותר מדי מה להוסיף בעניין מכיוון שאני מאמין שכל מי שקרא את הדוח ההוא ואת אלו שבאו אחריו הבין שפני החברה הם לכיוון החלק השלישי של הסייקל עם צבר הזמנות שהולך ומתדלדל לו ולכן המסקנה שלי היתה שלפחות בטווח הקצר בינוני הסיכון גובר על הסיכוי ולמרות שהמנייה עדיין נסחרה אז בזול – הנחתי שקרוב לוודאי שהיא תהיה זולה יותר בהמשך. מאז המשכתי לעקוב אחריה און-אנד-אוף כדי לגלות שגם בשני הדוחות שבפורסמו לאחר מכן המצב לא ממש השתפר. בקיצור, נמשיך לעקוב אולי מתישהו היא שוב תהיה מעניינת.

כשבוחנים מהצד את התשואה שלי על ההשקעה הספציפית (כ35% במעט יותר משנה) הזו היא יכולה להראות סבירה אבל אני ממש לא חושב שהתנהלתי פה נכון וקרוב לוודאי שהייתי אמור למכור אותה בשיאו של הסייקל הקודם (כלומר חצי שנה לפני מתי שמכרתי בפועל), במידה והייתי עושה את זה הייתי מגיע לכמעט אותה התשואה רק בחצי מהזמן. החדשות הטובות מבחינתי היא שעדיין יש לי נציגה בביזנס הזה וזה מכיוון שממש לאחרונה פתחתי פוזיצה במניה אחרת שבמקרה עוסקת בתחום דומה לזה של קווליאטו. אבל זוהי רק אנקדוטה, אמנם שתיהן ישראליות ושתיהן מספקות ציוד לתעשיית השבבים אבל פה פחות או יותר מסתיים לו הדימיון ביניהן ובכל מקרה זה כבר נושא לפוסט נפרד.

מגה אור – גם היא עזבה את התיק לאחר כבוד (שער מכירה 1300) וזאת למרות שאני עדיין חושב שלחברה יש לא מעט פוטנציאל. הסיבה שבגללה מכרתי את האחזקה שלי שם היא שבאיזשהו שלב זה כבר הפך לי יותר מדי מורכב לעבור על הדוחות הכספיים שלה והרגשתי שאני צריך להשקיע בזה יותר ויותר זמן בדיוק כאשר היה לי הכי פחות ממנו. אם מוסיפים לכך את העובדה שהחברה עברה את מכפיל ההון שאותו שמתי לה למטרה בזמן הקנייה מקבלים יופי של תרוץ למכור וזה אכן מה שעשיתי. בניתוח לאחור נראה לי שלהשקעה הזו אני דווקא אתן ציון גבוה. הסיבה הראשונה היא שמדובר בנייר שזיהיתי בשלב הנכון מה שאפשר לי לרכוש מניות בעיתוי נח ובמחיר אטרקטיבי, הסיבה השנייה היא שלא פחדתי לצאת מאזורי הנוחות שלי ולהכנס לתחום שמעולם לא עסקתי בו בעבר ולכן למרות שלא מדובר פה בתשואה פנומנלית על ההשקעה (סה"כ 55% בקצת פחות משנה) אני חושב שמדובר היה בהשקעה טובה מבחינתי.

ארית תעשיות – זוהי מנייה נוספת שכתבתי עליה באחד הפוסטים האחרונים שלי לפני תקופת היובש, ובמקרה הזה מדובר בהרפתקאה לא ממש מוצלחת. במקרה הזה קניתי את הנייר תוך צפייה שצבר ההזמנות של החברה יתממש לו על פי צפיות החברה ובכך יעלה את החברה על רדאר המשקיעים עקב המכפיל הנמוך שהוא היה אמור לשקף לנייר. אבל, כמו שקורה לא מעט בחיים ציפיות לחוד וכריות לחוד, ברבעון השלישי (שהיה הראשון לאחר כניסתי לנייר) החברה עוד פחות או יותר עמדה בציפיות עם הכנסות של 10 מ' ורווח נקי של כ 4 מ' אבל מבחינה של הצבר ניתן היה לראות שחלק מההכנסות שהיו צפויות לרבעון הרביעי נדחו להם לשנה הבא. בשלב ולמרות האכזבה עדיין המשכתי להחזיק אבל מה ששבר את גב הגמל היתה ההודעה הזו בסוף פברואר השנה שבה החברה הודיעה על כך שעקב עיכוב בתהליכים אל מול הלקוח (התעשייה הבטחונית) היא לא תעמוד בהערכות כפי שפורסמו בצבר ואף הודיעה על כך שהיא מוציאה את העובדים לחופשה עקב חוסר בתעסוקה. מיותר לציין שלאחר ההודעה הזו החלטתי לסגור את הפוזיציה שלי בחברה ולגמור את הסיפור (שער 32 – תשואה שלילית של קצת פחות מ 10%). אם לסכם את ההשקעה הספציפית הזו אני מוכרח לומר שלמרות שהיא הסתיימה בהפסד אני לא חושב שהיא היתה שגויה, בתור משקיעים פרטיים אין לנו לסמוך אלא על מה שהחברה כותבת בדוחות הכספיים שלה שהרי אם נתחיל לפקפק גם בנתונים האלה כנראה שלא נקנה אף לא מנייה אחת. החברות מצדן, לעולם לא שוכחות להוסיף בסופו של כל דוח את הכסת"ח הסטנדרטי של "מידע צופה פני עתיד וכו'" אבל לנו כאמור זה לא משנה יותר מדי. לסיכום– בדיוק כמו שאני נוהג לעשות בדר"כ גם במקרה הזה פעלתי על סמך ה-guidance של החברה וגם אחרי שבסופו של דבר ההערכות לא התממשו וההשקעה הזו נכשלה אני מאמין שגם בעתיד אני אמשיך לעשות את זה – וזה כי (למרות שמעולם לא חקרתי את הנושא הזה לעומק) נראה לי שלאורך זמן התוחלת של סוג כזה של השקעה היא חיובית.

זהו זה – בזאת מסתכם לו העדכון לגבי רעיונות ההשקעה שעליהם כתבתי בעבר וכל מה שנותר לי כעת זה להתחיל לכתוב על נושאים חדשים וכמובן לחלוק אתכם רעיונות השקעה חדשים יותר. בפוסט האחרון שכתבתי לפני יציאתו של הבלוג לחל"ת התייחסתי לרמת המחירים בשוק ולעובדה שהרבה יותר קשה לי למצוא השקעות מבעבר. ואכן מאז ועד לאחרונה כמעט ולא הוספתי ניירות חדשים לתיק, אבל לשמחתי עונת הדוחות האחרונה שהסתיימה לא מכבר דווקא סיפקה לי לא מעט רעיונות ובמהלכה פתחתי מספר מכובד של פוזיציות חדשות (רובן ככולן ממש צמוד לפרסום הדוח) ועל חלקן אני מקווה שייצא לי לכתוב בהמשך. כפי שכבר הזכרתי בהתחלה, על אחת המניות החדשות האלה כבר התחלתי לכתוב פוסט חדש שאני מקווה לפרסם בתוך שבוע-שבועיים. כדי להפוך את זה למעניין – חשבתי לתת איזשהו קדימון בצורת חידה לגבי זהות החברה נשואת הפוסט הבא וזה הולך ככה:

איזו חברה (אצלנו בארץ כמובן) עונה על 3 הקריטריונים הבאים ?

  1. ממוצע התשואה על ההון שלה בעשור האחרון הוא מעל ל60%.
  2. תשואת דיבידנד ממוצעת בעשור האחרון היא מעל ל10%.
  3. הרווח התפעולי שהיא הציגה ברבעון האחרון (Q1-14) היה הגבוה ביותר מזה מספר שנים.

נ.ב – השימוש בסקרינרים אסור בעליל :)

אוק 212013
 

לא, למי ששואל את עצמו לא נעלמתי, אני עדיין בארץ (לפחות רב הזמן) ולא ברחתי לשום מקום. העניין הוא שבתקופה האחרונה הייתי עסוק, מאד עסוק – ולכן יצא שבלי להרגיש או לתכנן את זה לקחתי פסק זמן קצר (שהלך והתארך לו) מכל מה שקשור בהשקעות ופועל יוצא מזה שגם לא היה לי יותר מדי זמן לחיפוש אחר רעיונות השקעה חדשים. האמת היא שגם אם הייתי נתקל ברעיונות חדשים אני מניח שלא הייתי מוצא את הזמן לכתוב עליהם.

במה כבר יכולתי להיות עסוק אתם תוהים לעצמכם ? אז התשובה היא שבלא מעט דברים (לשמחתי חיוביים), אני אתחיל מהחשוב ביותר ואספר שלפני כארבעה חודשים נולד לנו בשעה טובה ובאושר גדול תינוק חמוד והסטטוס שלי הפך לנשוי + 2 (מה שמזכיר לי אגב שאני צריך לעדכן את עמוד ה"אודות") ותשמעו, ילד שני זה לא משהו שהולך ברגל – לפחות לא עד גיל שנה Wink. כשנולד הילד הראשון כולם אומרים לך שהחיים שלך עומדים להשתנות, אני משוכנע שכל אחד מכם שזכה בעברו לתואר הנכסף "אב טרי" שמע לא מעט פעמים לפני הלידה של הילד הראשון את המשפט המאד מעודד "תישן טוב טוב בלילה – אתה עוד תגעגע לזה". אז כן – אלו לא איומי סרק, לידת הילד הראשון היא אכן ארוע שובר שיוויון שמביא לשינוי מהותי באורח החיים האישי, הזוגי ומה לא בעצם ? כל מה שהכרת לפני זה משתנה.

והנה לפני כארבעה חודשים, נולד לנו יורש העצר השני ואני חייב לציין ששוב מדובר בשינוי משמעותי לא פחות – פתאום הפכנו למשפחה. אם לפני כן היה מספיק הורה אחד כדי לתחזק את העולל וההורה השני היה סוג של שחקן חופשי שיכל להתרוצץ לו כאוות נפשו (עבודה, קניות, חדר כושר וכמובן קריאת דוחות כספיים) אחרי השני – זה כבר סיפור אחר, עכשיו פתאום לכל אחד כבר יש תפקיד, דרגות החופש מצטמצמות להן וסדרי העדיפויות עוברים גם הם ארגון מחדש. אבל רגע, שחס וחלילה לא ישמע שאני מתבכיין אהה ? תכל'ס אין דבר יותר שמח ומשמעותי מזה (טפו, טפו, טפו..) והחיוך של הקטנצ'יק החדש שווה כל הון (עצמי וזר) שבעולם..

אבל אני לא כזה מפונק ואם היה מדובר בשינוי היחידי שאותו עברתי לאחרונה אז קרוב לוודאי שהייתי מספיק לחזור לעניינים ולכתוב את הפוסט הנוכחי עוד קודם אבל כאמור זה לא מסתיים פה. רצה הגורל (ועוד כמה חבר'ה שעזרו לו) וכך יצא שפחות משבועיים לאחר הלידה גם התחלתי לעבוד במקום עבודה חדש בתפקיד מעניין אך גם לא מעט תובעני ומיד לאחר מכן כבר הייתי צריך לטוס לחו"ל לצורך כך (כאן המקום לפרגן לאשתי היקרה שלא החביאה לי את הדרכון). מאז כמובן כבר הספקתי לחזור, לנסוע שוב ושוב לחזור אבל עדיין – בין הילד החדש וערימות החומר שאני מנסה להשלים בתפקיד החדש קצת קשה לי למצוא את הזמן לדברים אחרים ושעות הפנאי בלילות ובסופי השבוע שבעבר היו מוקדשות בעיקרן לתחום ההשקעות הצטמצמו להן. תכל'ס אין מה לעשות – תסכימו איתי שמשפחה היא תמיד בראש, לאחר מכן בא ה- day job והעיסוק בהשקעות במקרה שלי מצא את עצמו במקום השלישי וגם זה רק ביום טוב.

למה אני מספר לכם את כל זה ? פשוט כי אני מרגיש קצת לא נעים. את הבלוג הזה התחלתי לכתוב לפני קצת יותר משנה ובנוסף על העובדה שבחרתי לכתוב אותו בעילום שם, עד עתה גם לא ממש עסקתי בחיי האישיים. אבל כאמור, הסיבה שבגללה הפעם בחרתי לחלוק יותר אתכם הקוראים ולעסוק גם באזורים האלה היא שגילית שאני מרגיש סוג של מחויבות לאלו מכם שעוקבים אחרי וכלפיכם חשתי צורך אמיתי במתן הסברים לגבי העדרותי הממושכת. אז לאחר ששברנו דיסטנס וקצת נפתחנו, אני אנצל את ההזדמנות כדי להתנצל בפני כל אלו שפנו אלי במהלך התקופה האחרונה ולא זכו לתגובה בזמן (או בכלל Embarassed), אני מבטיח לנסות ולהשיב לכולכם בהקדם, ומקווה שלאט לאט אוכל למצוא את הזמן כדי לחזור ולכתוב בצורה תכופה יותר.

קצת עדכונים לגבי "תיק המניות"

אז כדי לנסות ולהחזיר את עצמי קצת למסלול הכתיבה, חשבתי שיהיה מתאים לתת איזה עדכון קצר לגבי המניות שנמצאות בעמוד "תיק המניות". להזכירכם עמוד "תיק המניות" מכיל מעין טבלת סיכום (שכוללת שערי קנייה ומכירה) של כל המניות אותן סקרתי בהרחבה בבלוג. אני נוהג להוסיף אליו מניות (+שער הקנייה) בעת כתיבת הפוסט עליהן ואת שער המכירה כאשר אני כותב על סגירת הפוזיציה. הסיבה שבחרתי להדגיש את המילה "כותב" היא כדי לחזור ולהזכיר שתיק המניות אינו מהווה תמונת זמן אמת של האחזקות האישיות שלי ושעיתוי העדכון של הטבלה בו הוא שרירותי לחלוטין (כבר הזכרתי שאני מעט עסוק לאחרונה?). כמו כן אני מחזיק בלא מעט מניות נוספות שעליהן עדיין לא יצא לי לכתוב ואלו מן הסתם לא מוזכרות בעמוד "תיק המניות". אז בואו נראה מה השתנה בתיק המניות "בזמן שישנתי"..

סיליקום – מאז שכתבתי על סיליקום לפני כחמישה חודשים המנייה הספיקה להכנס למדד ת"א100, לעלות בכ40%, לרדת את רובם בחזרה ומאז לעלות חלק מהם בחזרה (17% ליתר דיוק) – תודו שזה יופי של הספק לתקופה כזו קצרה. כמו כל מנייה של חברת צמיחה מואצת גם סיליקום מאד רגישה כאשר הרגישות שלה מתבטאת בעיקר סביב מועד פרסום הדוחות הכספיים. זו בדיוק היתה הסיטואציה לפני הדוח האחרון (רבעון 2) כאשר נראה היה שהמשקיעים בדיוק כמוני העריכו שהמנייה עומדת לפני שבירתם של שיאי מכירות חדשים וכאשר התגלה ששורת המכירות עלתה "רק ב50% YoY" הם התאכזבו והמנייה הגיבה בהתאם. האמת היא שממש לפני פרסום הדוחות התלבטתי מה הדבר הנכון לעשות – בתוך חודשיים מזמן הקנייה הנייר עלה לו ב40% ואני מניח שהרבה מאד משקיעים היו מסתפקים בזה ולא לוקחים את הסיכון – אבל בשבילי זה כבר היה מאוחר, אני התאהבתי בחברה ולא הצלחתי להביא את עצמי למכור אפילו מנייה אחת, ולא רק זאת אלא שבעקבות הירידה במחיר אף הגדלתי את האחזקה בחברה.

מחר (או יותר נכון היום) ה21 לאוקטובר סיליקום אמורה לפרסם את דוחות הרבעון השלישי, כמו ברבעון הקודם, גם הפעם אני מאד סקרן לגבי התוצאות אבל בניגוד לפעם הקודמת אני כבר לא מתלבט לגבי מה כדאי לעשות, אני יודע שבטווח הנראה לעין וכל עוד שלא יחולו שינויים מהותיים בעלילה אני נשאר עם החברה. מי מכם שקרא את הפוסט הקודם שלי על המנייה אולי זוכר שכתבתי על המלאי כאינדיקטור להכנסות ואת העובדה שקצת פספסתי – כמו שקורה לעיתים קרובות עם קורלציות, הם עובדות עד שהן כבר לא עובדות. אך לקראת הדוחות הקרובים כאשר רמות המלאי נמצאות גבוה מתמיד אני ממשיך לחשוב שהעתיד של החברה הזו הוא חיובי+, אני די משוכנע שגם בדוח הקרוב היא תשוב ותדווח על עלייה בהכנסות של 50% YoY כמו בקודם אבל אני ממש לא סגור לגבי האופן שבו השוק יקבל את זה. לסיום ורק בשביל הכיף – אני אהמר על הכנסות סביב ה17 מ' דולר ועל רווח של כ3.5 מ' דולר אבל אל תכעסו עלי אם אני מפספס.

WILC – מאז כתיבת הפוסט על החברה כבר התפרסמו להם תוצאות הרבעון השני שכצפוי היו טובות, מדובר ברבעון השני ברציפות בו החברה מדווחת על עלייה של כ25% במכירות YoY, והפעם התלוו לזה גם שיפור של 50% ברווח התפעולי וכ90% ברווח הנקי אך למרות זאת, המשקיעים שם מעבר לים לא התרגשו יתר על המידה והמנייה מוסיפה לדשדש לה סביב שער 7$. בשבוע שעבר גם התבשרנו שבדוח הקרוב החברה תדווח על עלייה של כ10% בהשוואה לשנה הקודמת אבל אם לומר את האמת אני כבר ממש לא בטוח שזה יעזור להזיז את הנייר התשוש הזה קדימה. בכל מקרה ולמרות הכבדות שהנייר הזה מפגין בשלב זה בחרתי להמשיך ולהחזיק, התחושה היא שהחברה נמצאת במגמה חיובית, הנוכחות של המוצרים שלה בסופרים השונים מורגשת יותר ויותר ואני מקווה שמתישהו מישהו שם בנאסדק יתחיל לשים לב לחברה הקטנה הזאת שלמרות שהיא דוגרת בעקשנות על ערימה של מזומן מצליחה להפגין שיפור תפעולי מהותי יחד צמיחה לא רעה בכלל. לא מזמן אפילו קראתי על חברת אנליסטים שהחלה לכסות את החברה ויצאה עם המלצת קנייה לאחר תוצאות הרבעון האחרון, מי יודע ? אולי זו הסנונית הראשונה שמבשרת את האביב ומתי שהוא הנייר הזה נע ינוע בדיוק כמו שקרה עם החברה האם (ויליפוד השקעות) כאן בארץ..

קווליטאו – עדיין מאד זולה וגם היא פירסמה יופי של תוצאות לרבעון השני, גם אותה אני מתכוון להחזיק עד שהשוק יתעשת וישלם לי כראוי. כדי לרפרש קצת הזכרון אני אספר שמדובר בחברה שנסחרת בשווי שוק כ28 מ' ש"ח (8 מ' דולר) כאשר במאזנה כרגע יש כ3.4 מ' דולר במזומן ללא כל חוב ארוך טווח ובחצי השנה האחרונה היא הרוויחה 1.4 מ' דולר אם נניח שזהו כח הרווח המייצג שלה נקבל חברה במכפיל רווח נקי של 3 ובניכוי מזומן המכפיל ישאף ל-1. אם עדיין יש למישהו ספק שמדובר בחברה זולה בטירוף אני אוסיף שהתזרים החופשי שלה בחצי הראשון של 2013 היה כ3.3 מ' דולר – קצת הזוי לא ? תזרים חופשי בסדר גודל של חצי מהשווי בחצי שנה. אז נכון שמדובר בתעשייה שנחשבת תנודתית ולא יציבה, ונכון שהסחירות לא משהו (למרות שלאחרונה חל שיפור מהותי גם בתחום הזה) אבל מצד שני יש פה חברה עם מוצר די ייחודי (אחרת יהיה קשה להסביר את העובדה שהרווח גולמי שלה עומד כ60% לאורך זמן), שממשיכה למכור בקצב ממוצע לא רע בכלל ולמרות זאת נסחרת במחיר ששואף למגוחך.

אחים נאוי \ מגה אור – הסיבה שבגללה בחרתי לכתוב על שתי המניות האלה באותה השורה היא שהסיטואציה שבה אני נמצא בכל מה שנוגע אליהן היא ממש דומה – שתיהן בעצם הגיעו למחיר היעד שהצבתי להם בזמן הקנייה אך למרות זאת (ונכון להיום) אני בוחר להמשיך ולהחזיק בשתיהן. הסוגיה הזו של מה לעשות עם מנייה שמגיעה למחיר המטרה שלה מעסיקה אותי די הרבה לאחרונה (בעיקר לאחר רכבת ההרים הקטנה שעברתי עם סיליקום), פתאום הסתבר לי שאחרי כל מה שקראתי על השקעות בכלל ועל behavioral finance  בפרט אני עדיין הטיפוס הרומנטי שמתאהב במניות (שוב ראו ערך סיליקום). מצד אחד ברור לי שככל שהנייר מתקרב ליעד המחיר שלו הסיכון עולה והסיכוי יורד ועל כן יש הגיון לממש רווחים בעיקר אם הם מגיעים לאחר זמן קצר כפי שקרה לי עם השתיים האלה. מצד שני אם בכל פעם שנייר שאני מחזיק יעשה 50% אני מיד ארוץ ואממש אותו אני לעולם לא אוכל להכפיל ולשלש את ההשקעה על אף נייר. כאמור יצא לי לחשוב ולחפור בעניין הזה לא מעט לאחרונה ואני מאד מקווה שבקרוב אעלה פוסט בנושא כדי לסכם את המסקנות שלי אבל בינתיים כאמור – מחזיק.

ניסן – מבחינתי עשתה את שלה עם יופי של תשואה בקצת יותר מחצי שנה ולכן נראה לי שהגיע הזמן לסגור את הפוזיציה הזו. כשהעלתי את רעיון ההשקעה בחברה זה היה בעקבות ידיעה בעיתונות הכלכלית על כך שהיא עומדת למכור את אחזקתה העיקרית – ספאנטק. בזמנו הייתי משוכנע שסיפור המכירה בצירוף העובדה שניסן נסחרה בהנחה מאד משמעותית לNAV  שלה אמורים להוות את הטריגר להצפת הערך. בפועל עסקת המכירה לא יצאה לפועל (לפחות נכון להיום) אך בכל זאת ואולי גם כפועל יוצא של פרסום אפשרות המכירה בתקשורת, המנייה עשתה מהלך מרשים, חלקו ניתן לייחס לעליית השווי של ספאנטק וחלקו הגיע מצמצום של הדיסקאונט. אני מוכרח להודות שגם היום ניסן נסחרת בדיסקאונט לא זניח על הNAV אבל הסיכון לדעתי קצת עלה, כשקניתי את ניסן ספאנטק נסחרה במכפיל 10 אך מאז היא הספיקה לעלות וכעת במכפיל 12.5 מרווח הבטחון הצטמצם ולכן במקרה הזה ותחת הההנחה שהעסקה בסופו של דבר כבר לא תצא לפועל חשבתי שעדיף לקחת את הרווח ולהמשיך הלאה – סך הכל מעל ל100% תשואה בקצת יותר מחצי שנה זה לא רע בכלל.

זהו לגבי המניות בתיק המניות. כפי שציינתי קודם, בחודשים האחרונים לא כלכך השקעתי בלמצוא רעיונות נוספים אבל לשמחתי יש כאלה שכן עשו זאת ואף הגדילו לעשות כשחלקו איתי את התוצאות. שניים מהרעיונות האלה הגיעו אלי דרך משקיעים עמיתים ושניהם מתבססים על אחד הנתונים האהובים עליי – צבר ההזמנות.

כן על הצבר לבדו.. 

אחד הפרמטרים הראשון שאותם אני מחפש בחברות תעשיותיות הוא צבר ההזמנות, נכון, גם אני כמו רב האנשים כאשר אני פותח דוח כספי מיד אץ לי רץ לי אל השורה העליונה (מכירות) ואל התחתונה (רווח נקי) כדי לבדוק איך היו התוצאות ברבעון הקודם? אבל מיד לאחר מכן אני ממשיך לי בדילוגים קלים ומחפש את נתוני צבר ההזמנות (בתקווה שהוא אכן מדווח) כדי לנסות ולהבין מה יהיו התוצאות ברבעון הבא? שהרי הצבר הוא בעצם סוג של Preview שיכול לתת לנו מושג לא רע למה לצפות בהמשך. את שתי המניות הבאות קניתי בעיקר בגלל הצבר או יותר נכון הגידול בו.

ארית תעשיות – היא אחת המניות הבודדות שרכשתי במהלך החודשים האחרונים. מדובר בחברה שאני עוקב אחריה ON-and-OFF לא מעט זמן ושכבר יצא לי להחזיק בעבר. בתקופה האחרונה לא ממש עקבתי אחריה עד שלפני מספר חודשים פנה אלי קורא בשם שלומי והזכיר לי אותה. בזמן הפנייה חשבתי שהמחיר לא מאפשר מספיק מרווח בטחון ושמדובר בהשקעה מעט גבולית אבל קצת לפני פרסום הדוח האחרון החליט "מר שוק" לסייע לי בעניין והוריד את שער המנייה ללא כל סיבה נראית לעין לאזור ה-35 אג', כאן כבר העסק הפך להיות יותר מעניין מבחינתי ולכן החלטתי להיכנס לפוזיציה (קטנה יחסית עקב הסחירות הנמוכה) בנייר. למי שלא מכיר את המנייה והחברה אני אספר בקצרה שארית תעשיות היא חברה שעוסקת בייצור אמצעי לחימה (מרעומים ליתר דיוק) ושרב המכירות שלה הולכות לתעשייה הביטחונית. התלות הכמעט מוחלטת בהזמנות שמגיעות ממשרד הבטחון מביאה לכך שלאורך השנים החברה מפגינה חוסר יציבות בתוצאות וזו כנראה הסיבה לכך שהשוק לא ממש מתלהב מהמנייה.

בזמן שקניתי אותה ארית נסחרה בשווי של כ34 מ' ש"ח כאשר במאזנה (נכון לרבעון הראשון של 2013) היו כ13 מ' ש"ח במזומן אל מול 1.3 מ' ש"ח של חוב ארוך טווח. את הרבעון הראשון היא אמנם סיימה בהפסד של 1.6 מ' שנבע מנתון מכירות נמוך מאד של 1.5 מ' אבל ממבט על הצבר שהחברה מפרסמת מדי מדי רבעון ניתן היה לראות שברבעון השני הוא עמד על 9.8 מ' מה שהבטיח רבעון מוצלח ורווחי בהרבה מקודמו ואכן כך היה – הרבעון השני הסתיים ברווח של 3 מ' ש"ח. כמו כן, הצבר לרבעונים הרבעונים הבאים של החברה נראה גם הוא חזק מאד ובסיכום הכללי הוא כרגע עומד על כ40 מ' ש"ח כאשר בשני הרבעונים הקרובים החברה צופה למכור סביב ה12 מ' ש"ח לרבעון. בהנחה שהרווח הגולמי של החברה יהיה באזור ה45% ושהוצאות התפעול יישארו פחות או יותר זהות (1.5 מ' ש"ח) נראה שהרווח בשני הרבעונים הקרובים יהיה סביב ה3.5 מ' ויביא את החברה לאזור ה10 מ' שנתי. בניכוי המזומן (כ10 מ' נכון לרבעון השני) ניתן לומר שגם היום לאחר ששווי החברה עלה מעט וכרגע עומד על 39 מ' ש"ח החברה נסחרת במכפיל די אטרקטיבי של 3.

מנועי בית שמש – עוד מניה שאני עוקב אחריה בשנים האחרונות וגם כאן בדיוק כמו במקרה קודם חבר הפנה את תשומת לבי לעובדה שצבר ההזמנות של החברה לחצי השנה הנותרת של 2013 עומד על פי 2 מסך המכירות בחצי הראשון של השנה ומכאן הדרך למסקנה שמכירות החברה עומדות להכפיל את עצמן בחצי השני של השנה הייתה קצרה. ובמספרים – בחצי הראשון של 2013 מכירות החברה הסתכמו ל38 מ' דולר והצבר לשאר השנה עומד כרגע על 76 מ' דולר, בדיוק פי 2. פה כבר היה לי הרבה יותר קל להשתכנע ולכן לפני כשבועיים קניתי לי ממניות החברה סביב שער 2000 וכעת כל שנותר לי לעשות זה לשבת ולהמתין לדוחות. רק כדי להשלים את התמונה אני אספר שבמועד הקנייה שווי השוק של החברה עמד על כ 130 מ' ש"ח בדיוק כמו ההון העצמי. הרווחים של החברה בחצי הראשון של השנה עמדו על כ2 מ' דולר ואם נניח שההכנסות אכן יוכפלו בחצי השני של השנה נגיע לרווח שנתי של כ 6-7 מ' דולר – כלומר 21-25 מ' ש"ח שיביאו את החברה להיסחר במכפיל רווח של 5-6 כאשר גם הצפי לשנים הבאות נראה לא רע עם 118 מ' דולר של צבר הזמנות (2014 ואילך).

עדכון – לאחר שבאחת התגובות לפוסט תיקנו אותי לגבי עניין הצבר של בית שמש – סגרתי את הפוזיציה בנייר. המכירה התבצעה פחות או יותר סביב שער הקנייה כך שהטעות הזו בסופו של דבר לא עלתה לי כסף. מאוחר יותר כאשר החברה שחררה את דוחות הרבעון השלישי גם התברר מעבר לכל ספק שאכן מדובר בטעות. מה שמעניין זה שבדוח האחרון החברה חזרה לצורת הדיווח הקודמת – מי יודע אולי בבית שמש עוקבים אחרי הבלוג, ראו את הבילבול שנוצר ולקחו לתשומת ליבם :-) 

לגבי שני המקרים האלה יש מקום ל-Disclaimer – צבר הזמנות הוא אינדיקציה מצוינת אך חשוב מאד להבין שלא תמיד הוא מתממש, הזמנות יכולות להדחות מרבעון אחד לאחר ובמקרים קיצוניים אף להתבטל ולכן אני לוקח גם את העניין הזה עם טיפה של מלח. מצד שני ובעקבות עיתוי הדיווח הרבעוני הנהוג בארצנו – דוחות הרבעון מפורסמים די קרוב לסוף הרבעון הבא אחריו מה שמשאיר מעט זמן לדברים להשתנות לפחות בכל מה שנוגע לרבעון הבא.

סיכום

אחרי העדרות ממושכת אני רוצה לומר שממש מגניב לחזור ולכתוב קצת. ולמרות שבמשך כל התקופה הזו שלא כתבתי לא חשבתי על רעיונות השקעה חדשים, דווקא כן צברתי די הרבה רעיונות לפוסטים אז ככה שאני די אופטימי לגבי ההמשך. וכעת נותר לי רק לקוות שאוכל לחזור ולמצוא את הזמן..

תזכורת + גילוי נאות – אין בנאמר משום המלצה לקנייה או מכירה של ניירות ערך או כתחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של אדם ספציפי. כמו כן, נכון לעכשיו אני מחזיק במניות האמורות אך אני עשוי לקנות או למכור כל אחת מהן מבלי להודיע על כך. 

מאי 292013
 

כבר מהמפגש הראשון שלי עם השקעות ערך הבנתי שמניות צריך לקנות בזול, מכפיל רווח נמוך, מכפיל הון נמוך וכו' ככל שיותר זול יותר טוב, אבל מה בעצם אומרים כל המכפילים הנמוכים האלה? הרי הם בסך הכל סימפטום לעובדה שמדובר במנייה שאף אחד לא ממש מתלהב מהחברה שעומדת מאחוריה. לפעמים הסיבה לתמחור הנמוך היא מוצדקת, יתכן למשל שמדובר בעסק מקרטע עם עתיד לא ברור ולכן אין בו יותר מדי מה לאהוב, אבל באותה מידה יכול להיות גם שאף אחד לא ממש טרח להתעניין ולבדוק. העניין הוא ככל שהחברה גדולה יותר והמנייה ידועה יותר הסיכוי שמדובר באופציה הראשונה הוא גבוה יותר, בסך הכל – אחרי החברות הגדולות והפופולריות (לדוגמא החברות במדד ת"א 25 ואפילו 100) עוקבים הרבה יותר אנשים, זה מתחיל באנליסטים, כתבים כלכליים, בלוגרים וכותבים בפורומים למיניהם ולכן הסיכוי שהם פיספסו משה אמנם קיים אך כנראה די נמוך – בכל זאת, מה כבר אני הקטן יכול לדעת שהם לא יודעים?

עכשיו בואו ונחשוב רגע על מניות היתר הקטנות והלא מוכרות, עצם העובדה שלחברות האלה יש מעט מאד שווי צף בשוק מביאה לכך שהרבה פחות משקיעים פעילים בהן ולכן הרבה פחות זוגות עיניים עוקבות אחריהן, מכאן נמשיך לעובדה שאף אנליסט לא יטרח להשקיע מזמנו ולסקר מניות כאלה כי אנליסטים לפחות אלו מהsell side צריכים לייצר תנועת לקוחות ואיזו תנועה כבר אפשר לייצר במנייה קטנה ושכוחת אל במדד היתר ? ולכן אני הרבה פעמים אוהב להתרחק מאור הזרקורים ולרדת בשווי השוק ובפופולריות של החברות, אני מאמין שככל שאני יורד יותר כך עולה הסיכוי שלי למצוא את החברות האלה שהשוק עדיין לא גילה. סימוכין לעניין הזה אפשר למצוא גם אצל סת' קלרמאן שבספרו הבלתי ניתן לרכישה (אך לשמחתי – ניתן להורדה בקלות) "Margin of safety" כתב על כך בשתי הזדמנויות לפחות:

The pricing of large-capitalization stocks tends to be more
efficient than that of small-capitalization stocks, distressed
bonds, and other less-popular investment fare. While hundreds
of investment analysts follow IBM, few, if any, cover thousands
of small-capitalization stocks and obscure junk bonds. Investors
are more likely, therefore, to find inefficiently priced securities
outside the Standard and Poor's 100 than within it.

Value investing by its very nature is contrarian. Out-of-favor
securities may be undervalued; popular securities almost never
are. What the herd is buying is, by definition, in favor
Securities in favor have already been bid up in price on the basis
of optimistic expectations and are unlikely to represent good
value that has been overlooked.

עכשיו אתם בטח  שואלים את עצמכם למה לעזאזל אני שוב חופר לכם עם ציטוטים ? אז אני אספר לכם שלא מזמן נתקלתי בחברה קטנה ונחבאת אל הכלים שמעולם לא נתקלתי בשמה בשום מקום. זה התחיל בסינון שגרתי שעשיתי ע"י הסקרינר של כלכליסט, אחרי דוחות 2012 חשבתי שיכול להיות מעניין לבדוק אם משהו חדש יצוץ, את הסינון הזה עשיתי לפי 3 פרמטרים תשואה על ההון > 16% ומכפיל הון < 0.7 ואני ושווי שוק של מתחת ל300 מ' ש"ח. הסינון הזה העלה לי כמה עשרות מניות שאת רובן כבר פחות או יותר הכרתי אבל שם אחד ברשימה שם היה חדש לי – מגה אור, לא יודע מה אתכם אבל אני על החברה הזו אף פעם לא שמעתי או קראתי (עד לאותו הרגע) ולפני שפתחתי את הדוחות שלה הייתי משוכנע שמדובר בכלל בחברה תעשייתית שעוסקת בתאורה או משהו בסגנון. בקיצור, מסתבר שהייתי די רחוק ושהחברה הזו כמו הרבה מאד חברות שעלו בסינון הספציפי הזה היא בעצם חברת נדלן, אבל בניגוד לשאר החברות שעלו שם שהיו יזמיות (אביב בניה, דמרי וכו) החברה הזו דווקא עוסקת בנדלן מניב. נדלן מניב הוא תחום השקעה שמעולם לא עסקתי בו לפני והאמת שבכל סיטואציה אחרת קרוב לודאי שהייתי נעצר פה אבל במקרה הזה ובעיקר בגלל שדי הופתעתי לגלות על קיומה של החברה העלומה הזו החלטתי להעיף מבט חטוף במאזן ובתוצאות כדי בכל זאת לנסות ולהבין במה מדובר. 5 דקות מאוחר יותר כבר ידעתי שיש סיכוי גבוה מאד שאני הולך להשקיע פה..

ממה התלהבתי כלכך תשאלו? התחלתי במעבר על התפתחות מאזן החברה בשנים האחרונות, וכבר על ההתחלה אהבתי את מה שראיתי, מגה אור היא חברה שצומחת ולא סתם צומחת אלא צומחת בקצב מהיר. ב2010 שווי הנכסים הכולל של החברה היה 426 מ' ב2011 הם גדלו ל494 מ' והיום נכון לסוף שנת 2012 מאזן החברה כבר עומד על 669 מ'. מה שלמדתי מהצמיחה המרשימה הזו זה שמדובר בחברה חרוצה שעובדת non-stop וכל הזמן דואגת להוסיף נכסים חדשים ולהשביח את אלו הקיימים. אחר-כך עברתי להסתכל על דוח ההכנסות וחיפשתי אחר המגמות בהתפתחות שורות הרווח התפעולי והנקי, גם פה מאד אהבתי את מה שראיתי – עלייה מדורגת בכל השורות (הכנסות, תפעולי, נקי) מלמעלה עד למטה במהלך 3 השנים האחרונות שגם הסתדרו לי יופי עם היקף הגידול בנכסים. ואז בשיא ההתלהבות פתאום שמתי לב למשהו מוזר – החברה מסתבר, מדווחת באופן קבוע על רווח תפעולי גבוה יותר מסך ההכנסות. טוב, פה כבר הבנתי שאני לא מבין כלום ושאם אני רוצה להמשיך ולהתקדם עם הניתוח של החברה הזו, עדיף שקודם אני אלמד קצת על חברות נדלן מניב ועל איך לעזאזל מתמחרים אותן.

נדלן מניב – קבלנים או בנקאים ?

בקיצור – התחלתי להתעניין ולקרוא קצת על תחום הנדלן המניב והאמת שדי מהר גיליתי שבעצם מדובר בתחום שקרוב הרבה יותר למודל הפעילות של בנק יותר מאשר לזה של חברות קבלניות. באופן כללי זה די פשוט, בדיוק כמו שהבנקים מגייסים כסף בצד אחד בריבית X, מלווים אותו לצד השני בריבית Y ומרוויחים מההפרש, כך גם פועלות חברות הנדלן המניב שמגייסות חוב שבאמצעותו הן קונות או בונות נכסי נדל"ן (קרקעות, מחסנים, משרדים, מבני תעשיה, מרכזי חנויות, קניונים וכו), משכירות אותם ללקוחות כך שהרווח שלהן הוא בעצם ההפרש בין ההכנסות משכירות (לאחר הוצאות תפעול) להוצאות המימון. העניין הזה בעצם גם הוביל אותי אל עבר התובנה השנייה והיא – שחברות נדלן מניב, די בדומה לבנקים אמורות באופן תאורטי להיסחר סביב ההון העצמי שלהן. אבל עד כאן עם הדימיון לבנקים כי מעכשיו הסיפור מתחיל קצת לקבל תפנית בעלילה ובשביל להבין אותה צריך לדבר את השפה. ואכן מתברר שכמו לכל תחום, גם לתחום הנדלן המניב יש את המטריקות ומדדי הרווחיות שלו. אם בחברות תעשייתיות אנחנו נוהגים לדבר על רווח נקי, תשואה על ההון ותזרים תפעולי, בחברות נדלן מניב מדברים על NOI ,CAP rate  ,FFO ושערוכי נכסים – והנה על ההתחלה קיבלתי כבר כמה מושגים חדשים שצריך ללמוד..

NOI – Net Operating Income:

ה NOI הוא בעצם המקבילה של חברות הנדלן המניב לרווח הגולמי בחברות "רגילות", מדובר בעצם בסיכום של כל ההכנסות של החברה (מהשכרה ודמי ניהול) בניכוי הוצאות התפעול של הנכס. אני חושב שלמי שכמוני לא מגיע מעולם הנדלן להשכרה השם הזה (בתרגום לעברית- הכנסות תפעוליות נטו) הוא קצת מטעה מהסיבה הפשוטה שבחברות "רגילות" הרווח התפעולי כולל גם את הוצאות הניהול, המכירות והשווק בניגוד ל NOI שלא כולל אותן. לסיכום, נתון הNOI בעצם אומר לנו כמה מזומנים נטו מייצר הנכס מבלי שום קשר לדרך המימון שלו או לרווחיות שהוא מניב בשורה התחתונה.

Cap rate

הCap rate  (בתרגום לעברית – שיעור ההיוון התפעולי) הוא פרמטר שמתאר את היחס בין שווי הנכס לNOI  השנתי שהוא מניב. אפשר לחשוב על זה גם במונחים של תשואה ולומר שcap rate  הוא אחוז התשואה הממוצע לאורך זמן שהנכס מניב או צפוי להניב. חשוב מאד לזכור שמדובר פה בתשואה הגולמית לפני הוצאות המימון, בדיוק כפי שהיה עם ה.NOI- אז מעתה, בכל פעם שמישהו מספר לכם שיש לו דירה בבאר שבע (ליד האוניברסיטה כמובן) ושהוא מקבל עליה 8% בשנה תדעו שהוא בעצם מתכוון להגיד שיש לו נכס מניב עםCap rate  של 8%.  Cap rate

קביעת שווי הוגן – גישת ההכנסות

בדומה להערכת שווי של חברות, גם כשזה נוגע לנדלן מניב קיימות מספר גישות לביצוע הערכת שווי, יש את גישת ההשוואה שבעצם מנסה לקבוע את מחיר הנכס על פי מחיריהם של נכסים דומים, יש את גישת העלות שפורטת את הנכס למרכיביו (מחיר קרקע, עלות הבנייה ופרמיית היזמות) אבל השיטה המקובלת והנפוצה ביותר לקביעת השווי של נכס נדלן מניב פעיל היא גישת ההכנסות. גישה זו היא בעצם ה"כלכלית" ביותר מבין כולם והיא מבוססת על העיקרון שערך הנכס שווה לסכום המהוון של התקבולים העתידיים שינבעו ממנו לכל אורך חייו.

לפי גישת ההכנסות ברגע שאנחנו יודעים מהו הNOI  שמייצר הנכס אנחנו בעצם יכולים לחשב את שוויו ע"י חלוקת הNOI  ב Cap rate המייצג של הנכס. אם לדוגמא יש לנו נכס שמניב בשנה 5.5 מ' ש"ח משכירות ודמי ניהול ושעלות האחזקה שלו היא 500 א' ש"ח נקבל NOI  של 5 מ' ש"ח בשנה, כעת אם נניח שה Cap rate  שלו הוא 10% נקבל ששווי הנכס הוא 50 מ' ש"ח (50 = 0.1 / 5). מהדוגמא הזו ניתן להבין שהנתון המשמעותי ביותר כשבאים לקבוע את השווי של נכס נדל"ן הוא ה Cap rate ושכל שינוי של אחוז בערכו יכול להשפיע מהותית על הערכת השווי. כעת תשאלו – מי מחליט מהו ה Cap rate לכל נכס ונכס ? והתשובה היא שהחברה משתמשת בשירותיו של שמאי מקרקעין בלתי תלוי והוא זה שקובע את שיעור ההיוון, כאשר הוא בעצם בוחן את איכות ואופי הנכס – מהו המיקום, מהו השימוש, איכות השוכרים, פוטנציאל השימוש בנכס ועוד. עוד אני אציין ששיעורי ה Cap rate הנהוגים בארץ נעים בין 7% לנכסים האיכותיים ביותר לבין 12% ויותר לאיכותיים פחות. שימו לב שה  Cap rate (לפחות לטעמי) הוא פרמטר לא כלכך אינטואיטיבי שכן בהנחת NOI קבוע, ככל שה Cap rate גבוה יותר כך יורד ערך הנכס ולהיפך, מי שרוצה יכול להקביל את זה לתשואה של אג"ח ככל שמדובר באג"ח איכותי ובטוח יותר כך התשואה שלו נמוכה מכיוון שהיא מגלמת פחות סיכון למשקיע.

FFO –  Funds From Operation

FFO הוא עוד מדד ייחודי לתחום הנדלן המניב שלמיטב הבנתי ניתן לתאר אותו כסוג של הכלאה בין רווח נקי לתזרים מזומנים חופשי (FCF) בחברות "רגילות" ושמבטא את תזרים המזומנים של החברה מפעילות שוטפת ללא השפעה של הכנסות והוצאות חד פעמיות ושיערוכי נכסים. ה FFO בעצם נותן אינדיקציה לרווחיות החברה וליכולת פירעון ההתחייבויות שלה וניתן להשתמש בו גם כדי להעריך את שווי החברה בדיוק כמו מכפיל רווח בחברות רגילות.

שערוך נכסי נדלן

בעידן הIFRS חברות הנדלן המניב נוהגות לשערך את הנכסים שלהם מדי תקופה וזה בניגוד לרישום לפי עלות שהיה נהוג בעבר. העניין הזה עומד בקנה אחד עם הערכת הנכסים לפי גישת ההכנסות מכיוון שהוא בעצם מביא לכך שדוחות החברה יציגו את נכסי החברה לפי השווי הריאלי העדכני שלהם. לצורך השערוך השמאי שעושה את ההערכה לנכסי החברה בודק את ה NOI שהניב הנכס במהלך התקופה (בדר"כ כל רבעון), מהוון אותו באמצעות ה Cap rate  שאותו הוא מוצא לנכון ומכאן מגיע לערכו של הנכס. לצורך הדוגמא אפשר לחשוב על חברה שמחזיקה בנכס שמניב NOI שנתי ממוצע של 3 מ' ש"ח ב Cap rate של 10% הוא ירשם בדוח בשווי של 30 מ'. אם במהלך הרבעון שלאחריו החברה תעלה את דמי השכירות על הנכס בשיעור של 10% וה NOI יעלה ל3.3 מ' ש"ח שווי הנכס בספרים יעודכן ל33 מ ש"ח ובדוח הרבעון החברה תדווח על רווח משערוך של 3 מ' ש"ח. כמובן שאם ברבעון שאחרי החברה תוריד שוב את דמי השכירות שווי הנכס ירד והחברה תרשום הפסד כתוצאה משערוך. מלבד שיעור התפוסה של הנכסים יש כמובן גורמים נוספים שיכולים להשפיע על שערוך הנכס כמו שינוי בגובה דמי השכירות, ושינויים אחרים ב Cap rate  (לדוגמא שינוי בתמהיל או איכות השוכרים).

הנוהל הזה הוא אחת הסיבות העיקריות שבגללן מאד קשה להתייחס לרווחים הנקיים והתפעוליים שמציגות החברות בדוח כמייצגים מכיוון שהם מאד תלויים בשערוכים, והשערוכים האלה הם בסופו של יום פעולה חשבונאית נטו שברב המקרים לא כרוכה בתזרים מזומנים ואני מניח שמכאן גם עלה הצורך להשתמש במטריקות מייצגות יותר כמו FFO לצורך מציאת הרווח הכלכלי ה"אמיתי" של החברות.

נחזור למגה-אור

אז אחרי שעברתי פחות או יותר על מושגי היסוד של התחום הרגשתי שאני יכול לחזור אל הדוחות הכספיים של החברה, הנה סיכום התוצאות כפי שהוא מופיע בתחילת הדוח השנתי של 2012:

מהטבלה מעל אפשר לראות את ההשפעה של השיערוכים (תחת הסעיף עליית ערך נדל"ן להשקעה) על השורה התחתונה. בחברה כמו מגה אור שנמצאת בצמיחה מתמדת וכל הזמן מוסיפה נכסים חדשים הגיוני לצפות לשערוכים האלה כלפי מעלה. בכל פעם שמסתיימת הבנייה על קרקע שנקנתה ע"י החברה מחיר הנכס מיד משוערך כלפי מעלה בהתאם להכנסות שהוא מניב או צפוי להניב וכך יוצא שבכל שנה רושמת החברה רווחים (חשבונאים) משמעותיים משערוך הנכסים. במקביל ככל שנכסי החברה צוברים תאוצה והופכים מבוקשים יותר היא יכולה להעלות את דמי השכירות דבר שמעלה את הNOI  ותורם גם הוא לשיערוך. מהטבלה למעלה ניתן לראות לדוגמא שב2010-2011 הרווח משערוך היה גבוה יותר מסך כל ההכנסות שהיו לחברה משכירות ומכאן אתם בטח מבינים למה אמרתי שקשה לקבוע רווחיות מייצגת לחברה על בסיס התוצאות האלה.

מה כן אפשר ללמוד מהטבלה למעלה? קודם כל ניתן לראות שההכנסות צומחות בצורה יפה משנה לשנה, יותר מאוחר כשאני אעבור בצורה מעמיקה יותר על הדוח אני אלמד שההכנסות צפויות להמשיך ולצמוח גם בהמשך. בנוסף אפשר לראות גם את מה שכתבתי בתחילת הפוסט לגבי הנכסים של החברה שצומחים גם הם בקצב נאה של כ16% בשנה.

עכשיו, אני מניח שאתם בטח שואלים את עצמכם האם זה מה שהלהיב אותי כלכך ? 15-20% של צמיחה בהכנסות או גידול בנכסים ? אז התשובה היא שלא, אני אמנם די אוהב את מה שהחברה עושה אבל אני אוהב הרבה יותר את איך שהיא עושה את זה או יותר נכון עם מי..

מגה-אור – מודל הפעולה

כפי שכבר כתבתי בפתיחת הפוסט עד לפני קצת יותר מחודש מעולם לא שמעתי על מגה אור והאמת היא שאני די בטוח שרובכם לא שמעתם עליה – מה הפלא? את מספר הכתבות עליהם באתרים הכלכליים בשנים האחרונות אפשר לספור על כף יד אחת (אתם מוזמנים לנסות ולחפש), הייתי צריך ממש להתאמץ כדי למצוא איזכור של החברה ברשת וגם בפורומים הכלכליים למניהם היא לא ממש מככבת, אבל עכשיו בואו אני אשאל אתכם האם יש קורא אחד מבינכם שלא ביקר באחד ממרכזי הקניות הפתוחים של ביג או עשה קניות אצל רמי לוי ? אני מניח שהתשובה היא לא ושגם אם לא ממש יצא לכם לקנות שם אתם לפחות מכירים את שתי האחרונות. אז כעת רק נשאר לי רק לספר לכם שאלה הם השותפים העיקריים של מגה אור ושאת רוב הנכסים שלה החברה יוזמת, מחזיקה ומפעילה בשיתוף (50/50) עם שתי החברות האלה. מגה אור מסתבר היא חברה שמאד מאמינה בפתגם – "טובים השניים מן האחד" והדרך הטובה ביותר לראות את זה היא להסתכל על מבנה ההחזקות שלהם כפי שהוא לקוח מהדוח השנתי של 2012.

ממבנה האחזקות הזה ניתן לראות שהחברה מחזיקה את רב הנכסים שלה בשותפות עם חברות אחרות, מגה אור בעצם מקימה חברות בנות עם שותפותיה האסטרטגיות כאשר ברב המקרים כל צד מחזיק ב50%. כעת אני אמשיך ואספר לכם שהשותפה המובילה שלה היא חברת הנדלן המניב ביג, השתיים מחזיקות באחוזים שווים בחברות "ביג מגה אור", "ביג מגה אור עפולה" ו"מגה או מודיעין" שמנהלות יחד 6 מרכזי קניות פעילים בערים עפולה, טבריה, מודיעין, קריית גת, פרדס חנה, קריית שמונה ועוד 2 בשלבי תכנון או בניה (בקריית מוצקין ובצ'ק פוסט). השותפה השנייה היא כאמור רמי לוי שיחד איתה מחזיקה החברה בחברת "מגה אור רמי לוי" שגם לה מספר נכסים בשלבים שונים (בעפולה, נתיבות, כפר סבא ונתניה) ועוד נכס אחד בתכנון שעליו התבשרנו ממש היום בכלכליסט. בנוסף יש לחברה שותפות נוספות כמו וילאר (חברת נדלן ציבורית) שעימה מחזיקה החברה בנכס לוגיסטי במודיעין (מבנה אופיס דיפו) ושוב, רק לפני שבועיים התבשרנו על השקעה משותפת עם ריט1 במרכז מסחרי נוסף במודיעין (35% לחברה עם אופציה ל 50% בהמשך). אגב כל החברות האלה נסחרות בשווי של מעל למיליארד ש"ח – כלומר הן הרבה יותר גדולות ממגה אור. בנוסף, יש לחברה יש נכסים נוספים שאותם היא מחזיקה עם שותפים פחות מוכרים או ללא שותפים כלל (כמו הקניון בביה"ח וולפסון) אבל זה לא עיקר הפעילות.

דרך העבודה הזו של חבירה לחברות גדולות ומובילות לצורך בנייה ואחזקה משותפת הוא מה שבאמת הדליק אותי בכל הסיפור– לי זה נראה כמו משהו שמצד אחד מעלה את פוטנציאל ומהצד השני מוריד את הסיכון. למה פוטנציאל ? בעיקר בגלל אפשרויות הצמיחה שמגולמות בחבירה לחברות מצליחות שצומחות גם הן בקצב גבוה, כאשר גם הסיכון נראה לי נמוך יחסית בזכות איכות הנכסים והשוכרים שהשותפות הזו מייצרת. בשלב הזה כאמור כבר התחלתי להתלהב וחשבתי לעצמי שיש פה יופי של עסק + יופי של פוטנציאל ברמה האיכותנית אבל אז גם הבנתי שאין לי ממש מושג לגבי איך לגשת לחלק הכמותי ולבדוק אם המחיר הנוכחי הוא זול או יקר , אבל לפני שעוברים לחלק הכמותי, קצת מספרים:

מגה אור – נתוני שוק*

  • מחיר מנייה: 833
  • שווי שוק:129 מ' ש"ח
  • הון עצמי: 180 מ' ש"ח
  • מכפיל הון: 0.72
  • מספר מניות: 15,620,000

* נתוני השווי מייצגים את השער הממוצע שבו רכשתי את מניות החברה (833 אג') ולא את השער הנוכחי שמעט גבוה יותר.

בעלי עניין:

  • צחי נחמיאס: %52.30
  • האחים נוי (גיל ורון) : 19.2%
  • ילין לפידות: 8.1%
  • פניקס: %6.87
  • ציבור: 13.3%

NAV ומכפיל ההון כאינדיקציה למחיר

כשחיפשתי ברשת מהן הטכניקות המקובלות להערכת שווי של חברות נדלן מניב למדתי שבדר"כ זה נעשה באחת משתי דרכים עיקריות , הדרך הראשונה היא שימוש במודל הNAV  (שווי נכסי נקי) בה מתמחרים את החברה על פי חישוב שווי נכסיה נטו, הדרך השנייה היא השוואתית ובה עושים שימוש במכפיל ה FFO של החברה בדיוק כמו שאנחנו עושים בדר"כ עם מכפיל הרווח. לאחר שהתעמקתי בזה קצת יותר הבנתי שלפחות לגבי מגה אור – NAV הוא המודל המתאים יותר. מודל הFFO  הוא מודל שכנראה מתאים יותר לחברות בשלות ולא יזמיות (לדוגמא קרנות REIT) שרב הנכסים שלהם כבר מניבים ושלא עוסקות בפיתוח נכסים בצורה משמעותית. כאשר מסתכלים על חברה כמו מגה אור שכל הזמן יוזמת וצומחת ברור שהFFO  לא מייצג במלואו את הערך האמיתי של החברה ובעצם פועל בצורה הפוכה למגמת הצמיחה של החברה, הסיבה לכך היא שכדי שהחברה תוכל לצמוח היא חייבת להשקיע כל הזמן באיתור ורכישה של קרקעות ונכסים חדשים שבשלבים הראשונים לא תורמים לתזרים (כי עדיין אין מהן הכנסות) ואף מייצרים הוצאות ולכן מכיוון שמגה אור היא חברה שכל הזמן יוזמת ומוסיפה נכסים הFFO  שלה מייצג ולדעתי לא מתאים להשתמש בו לצורך תמחור המנייה.

לאחר שהחלטתי שאני מעדיף לתמחר את החברה על פי שווי נכסיה נשאלת השאלה איך עושים את זה? הדרך הנכונה היא לקחת את כל הנכסים המניבים של החברה, לבדוק מהו ה NOI של כל אחד מהם, לבחור להם Cap rate מייצג ועל בסיס זה לקבוע את הערך שלהם, לאחר מכן צריך לגשת אל הנכסים בפיתוח ומלאי הקרקעות שיש החברה ולהעריך גם אותם. לאחר שיש לנו את שווי כל הנכסים של החברה כל מה שנשאר זה לנכות מזה את החוב נטו וכך מגיעים לשווי הנכסי נטו. החדשות הרעות לגבי המודל הזה הוא שדי ברור שאין סיכוי שאוכל לחשב אותו בעצמי, אין לי לא את היכולת ולא את הגישה לנתונים. החדשות הטובות הן שאין לי ממש צורך לעשות את זה מכיוון שהשמאי של החברה עשה את זה כבר בשבילי בדוחות הכספיים של החברה וכעת כל מה שנשאר לי לעשות זה לעבור על ההנחות שלו (בעיקר לגבי קביעת הCap rate  לנכסים השונים) ולנסות ולבדוק אם הם אכן נעשו בצורה הוגנת והגיונית, בהנחה שכן ושהשמאי עשה את עבודתו נאמנה אפשר להגיע למסקנה שה NAV  בעצם שווה להון העצמי כפי שהוא מופיע בדוחות החברה.

הטבלה מתחת לקוחה מתוך המצגת האחרונה של החברה והיא מכילה את שיעורי ההיוון (Cap rates) שעל פיהם הוערכו הנכסים העיקריים של החברה. לאחר שבדקתי נכסים דומים אצל חברות דומות הגעתי למסקנה ששיעורי ההיוון האלה הם סבירים ולא גבוהים או נמוכים מדי, למשל כשבדקתי בדוחות של חברת ביג את שיעורי ההיוון שבהם השתמשו לצורך הערכת השווי למרכזי הקניות שלהם ראיתי שגם שם מדובר ב8.25% ומכאן ששתי החברות משתמשות בשיעורי הוון דומים (למרות שמדובר בשמאים שונים ומרכזים שונים). ולכן בשלב זה הנטייה שלי היא לקחת את הערכות השווי של הנכסים כפי שהן מופיעות בדוחות החברה ולהשתמש בהון העצמי של החברה כפי שהוא כתוב בספרים כאל ה NAV הכלכלי שלה.

אוקיי, אז אם ה NAV שווה להון העצמי של החברה, זה רק הגיוני ששווי השוק של מגה אור צריך להיגזר ממנו ולכן המכפיל שהכי מעניין לבדוק הוא דווקא מכפיל ההון, על פי מכפיל ההון אני אוכל להעריך האם החברה נסחרת מעל או מתחת לשווי נכסיה. וכאמור הנה לנו נקודה נוספת שחופפת לבנקים שגם אותם מקובל לתמחר ולהשוות על פי מכפיל ההון.

האחות הגדולה מול האחות הקטנה:

לצורך מציאת מכפיל ההון ההוגן לחברה חשבתי שיהיה מעניין להשוות אותה לאחות הגדולה והשותפה העיקרית ביג. ביג נסחרת היום במכפיל הון של 0.95 אל מול מול מכפיל 0.72 של מגה אור כאשר לשתי החברות מודל פעולה קרוב מאד. הדבר הבא שאותו ניגשתי לבדוק הוא המינוף שכן מדובר בנתון החשוב הבא שיש לבדוק ושאמור גם הוא להשפיע על קביעת מכפיל ההון. מבדיקה של נתון יחס ההון-למאזן אצל שתי החברות מתקבל יחס של 25% אצל ביג אל מול 27% אצל מגה אור ומכאן שהמינוף של ביג אפילו מעט גבוה יותר. כעת כל מה שנישאר לי לעשות זה לנסות ולקבוע מהו מכפיל ההון המייצג למגה אור ? במידה ומדובר היה בשתי חברות בסדר גודל דומה הייתי בוחר לתת למגה-אור מכפיל גבוה יותר מזה של ביג ולו רק בגלל פוטנציאל הצמיחה, אך מכיוון שביג היא חברה גדולה הרבה יותר, ומגה אור לפחות בשלב זה היא חברה די אנונימית ולא פופולרית אני לא אלך עד לשם ואסתפק במכפיל הון שמרני יחסית של 0.85 לפחות לטווח הקרוב.

אז יש פה בכלל בשר ?

אם בוחנים את שווי החברה על פי מכפיל ההון הנוכחי מגיעים לכך שהחברה נסחרת בדיסקאונט לא כלכך גדול, ההבדל בין 0.72 ל0.85 הוא בסך 18% וזה לא נותן לי מרווח בטחון גבוה כלכך שמצדיק השקעה. אבל כאמור מגה-אור היא חברה שכל הזמן יוזמת וצומחת ולכן עניין אותי יותר לנסות ולהעריך מה יהיה שווי ההון העצמי בהמשך הדרך. ואם אני מניח שההון העצמי של החברה ימשיך ויצמח כפי שקרה בשנים הקודמות ולכן גם אם מכפיל ההון לא ישתפר עדיין הגידול בהון ייקח את השווי למעלה איתו. כדי לנסות ולבדוק את זה חשבתי שיהיה מעניין לנסות ולהעריך בכמה צפויה החברה להגדיל את הונה עצמי בשנת 2013 משיערוכים ורווחים גם יחד.

כדי להעריך מה יהיה הגידול בהון העצמי בסוף השנה אני אנסה להעריך בנפרד מה תהיה התרומה מהכנסות (שכירות ודמי ניהול) ומה תהיה התרומה משיערוכים. הטבלה למטה מסכמת תוצאות החברה בשלוש השנים האחרונות. אני אשתמש בתוצאות 2012 ועל פיהן אנסה להעריך כמה צפויה החברה להרוויח רק משכירות ודמי ניהול בשנת 2013 .

לצורך חישוב חלק ההכנסות לקחתי את הרווח מהכנסות של הרבעון הרביעי שכולל את כל הנכסים המניבים שיש לחברה נכון להיום (הקצב הכי מייצג) שהוא 9.8 מ', הכפלתי אותו ב4 והגעתי לקצת פחות מ40 מ'. מהסכום הזה אני צריך לנכות את ההוצאות של החברה כדי להגיע לרווח, בתור הוצאות שנתיות מייצגות אני אקח את אלו של כל 2012– כלומר כל הוצאות המימון של 2012 (17.8 מ') ועוד כל הוצאות ההנהלה (7.7 מ') ויחד נגיע לקצת פחות מ26 מ' ש"ח. מכאן שקצב הרווח המייצג שאותו אני צופה ל2013 על בסיס הנכסים הקיימים הוא 40-26 = 14 מ' ש"ח ובניכוי מס קצת יותר מ10 מ' ש"ח.

כעת אני צריך לנסות ולהעריך כמה "תרוויח" החברה השנה משיערוך הנכסים, לצורך כך בדקתי אילו נכסים בפיתוח (מסווגים כנדלן בהקמה) אמורים להצטרף למצבת הנכסים המניבים של החברה במהלך השנה הקרובה. כיום קיימים שלושה נכסים שנמצאים בשלבי בנייה מתקדמים ושאמורים להיות מאוכלסים ברבעון השלישי של 2013:

  • רמי לוי – נתיבות
  • בית ניסקו – מודיעין
  • מרכז כורדאני (ביג) – קריית מוצקין

הטבלה למטה לקוחה מהדוח השנתי 2012 והיא מראה את השווי בו רשומים הנכסים בספרים כיום והוא כ36 מ' ש"ח (8.5, 9.25 ו18.959) אל מול השווי הצפוי להם לאחר האכלוס – 73 מ' ש"ח. השיערוך של שלושת הנכסים האלה אמור לתרום עוד 36 מ' ש"ח שהם כ27 מ' ש"ח לאחר הפרשה למיסים (כל זאת בהנחה שההוצאות על פיתוח הנכסים לא יעלו על אלו שהוערכו ע" החברה).

אז מה יהיה ההון העצמי בעוד שנה?

כשאני מסכם את שתי ההערכות שעשיתי (10 מ' מהכנסות ועוד 27 מ' משיערוכים) אני מגיע למסקנה שההון בסוף 2013 צפוי לגדול בכ-37 מ' ש"ח. נכון שמדובר פה בסך הכל בהערכה אבל כשמסתכלים על תוצאות 2010-2012 מקבלים תמונה מאד דומה ולכן אני מעריך שגם ב2013 המספר הזה לא יהיה רחוק מהמציאות וזאת כל עוד שלא יחול שינוי מהותי בעסקי החברה, כזה שיגרום להעלאת שיעורי ההיוון או לירידה בתפוסה. בנוסף צריך לזכור שמדובר בהערכה שמרנית מעט שכן בחישוב ההכנסות התבססתי רק על הנכסים המניבים שיש לחברה כיום וזה למרות שברור לי ששלושת הנכסים שכרגע נמצאים בבנייה כמו גם הנכס החדש במודיעין שאותו קנתה החברה בשיתוף עם ריט1 לאחרונה צפויים לתרום גם הם להכנסות עוד השנה. כיום ההון העצמי של החברה עומד על 180 מ' ש"ח, אם נוסיף לו עוד 37 מ' נקבל 217 מ' ש"ח שלפי שווי של 129 מ' ש"ח יביאו את מכפיל ההון לאזור ה 0.6 וזה כבר מכפיל הון נמוך למדי לחברה צומחת עם נכסים איכותיים כמו מגה-אור.

במידה וההערכות שלי האלה אכן יהפכו למציאות – אני חושב שהאפסייד בטווח של שנה מהיום הוא בסדר גודל של 40% (מכפיל הון 0.85 על שווי של 217 מ'). חשוב לי להזכיר שמכפיל ההון הזה הוא שמרני יחסית ושהוא נבחר בעיקר בגלל שמדובר בחברה קטנה ולא מוכרת ולכן גם פה טמון לא מעט פוטנציאל. כל עוד החברה תמשיך לשייט מתחת לרדאר נראה שהמכפיל הזה הוא הגבול העליון אבל אני די בטוח שברגע שציבור המשקיעים יגלה אותה נוכל לדבר על מכפיל גבוה יותר – כזה שייצג בצורה טובה יותר את קצב הצמיחה שלה. לגבי העניין האחרון, לא בטוח אם זה יקרה תוך שנה או יותר אבל כל עוד שהחברה תמשיך לעבוד במרץ ולייצר ערך בקצב שהיא עושה את זה היום אני בטוח שזה רק עניין של זמן.

האם הNAV באמת שווה להון העצמי?

כעת וידוי קצר – קצת רימיתי קודם כשכתבתי שההון העצמי שווה ל NAV , כלומר זה בערך נכון אבל בשלב זה חסרים לנו שני מרכיבים נוספים במשוואה כדי להגיע לשווי הנכסי מייצג, האלמנט הראשון הוא היוון הוצאות ההנהלה, בדר"כ כאשר מחשבים NAV לצורך קביעת שווי מהוונים את הוצאות ההנהלה לפי מכפיל מייצג כלשהו ואת התוצאה מפחיתים מהשווי, אבל כשעברתי קצת על הערכות שווי שנעשו לחברות דומות למדתי שבמידה ואופי החברה הוא יזמי ניתן לומר שאלמנט הייזמות מאזן את את מרכיב הוצאות הההנהלה – כלומר נכון שההנהלה עולה כסף אבל היא מפצה את המשקיע בכך שהיא יוזמת ומצמיחה את העסק, לאלמנט הזה קוראים פרמיית הייזום ומקובל שבחברות מסוגה של מגה אור הוא מקזז במלואו את רכיב היוון הוצאות ההנהלה בחישוב ה NAV.

האלמנט השני הוא נושא המיסים הנדחים, כבר דיסקסנו את זה שהרווח החשבונאי של חברות נדלן מניב מורכב מהכנסות ומשיערוכים. על הרווח התזרימי שמגיע מההכנסות, חברות הנדלן משלמות מס בצורה רגילה אבל מה עושים עם הרווחים משיערוכים ? מצד אחד הם חלק משמעותי משורת הרווח הנקי אך מהצד השני מדובר בנתון חשבונאי בלבד ועד שהחברה לא תממש את הנכס היא לא באמת תראה את הכסף הזה. לצורך זה ובמסגרת יישום ה- IFRS לשערוך נדלן להשקעה נוהגות החברות להפריש בספרים למסים נדחים. הפתרון הזה בעצם מיישר את המאזן בכך שכל הרווחים החשבונאים שנובעים משיערוכים בעצם ממוסים רק חשבונאית ונרשמים כחוב בספרי החברה. כך, רק במידה והחברה תבחר לממש את הנכס המושבח היא תשלם בפועל את המס בגין המכירה.

הסיבה שסיפרתי לכם את כל זה היא שגם פה יש כלל אצבע בקרב מעריכי השווי של חברות הנדלן המניב והוא לייחס למיסים הנדחים רק 50% משווים בספרים ואת ה50% הנותרים להוסיף לNAV. ההגיון מאחורי הפעולה הזו הוא די בריא, אם נחשוב רגע על חברה כמו מגה-אור שנמצאת כל הזמן בצמיחה ומוסיפה עוד ועוד נכסים, נבין שיש סיכוי סביר שיעברו עוד הרבה מאד שנים עד שהנכסים של החברה ימכרו (אם בכלל) והמיסים האלו ישולמו ולכן נהוג להתייחס רק לחצי מהסכום כחוב "אמיתי" ואת החצי השני "להחזיר". ואכן ברב מודלי הNAV  שבהם נתקלתי ברשת (הנה דוגמא) הוסיפו לשווי הנכסי כ50% מהמיסים הנדחים. בכך שאני מתמחר לפי ההון העצמי ולא לפי הNAV  (בתוספת 50% מיסים נדחים) אני בעצם מתעלם התוספת החיובית הזה והסיבה לכך היא שפשוט יותר נח לי להשוות על בסיס הון עצמי וכל עוד שגם בביג אני לא מחזיר חזרה את המס אני פחות או יותר משווה תפוחים לתפוחים. רק לצורך ההבנה של סדר הגודל אני אציין שסך המיסים הנדחים של מגה אור עומד על כ42 מ' ש"ח.

נקודות נוספות

הנהלת החברה

בעל השליטה בחברה הוא צחי נחמיאס, גם עליו לא שמעתי עד שנתקלתי בחברה אבל עכשיו חודש וקצת לאחר שנכנסתי לעניינים אני כבר מבין שמדובר בבחור רציני. כנראה שיש סיבה טובה למה גם ביג, גם רמי לוי וגם השאר בחרו בו כשותף אסטרטגי – עד עכשיו נראה שהוא יודע לעשות את העבודה לא רע בכלל. נחמיאס הקים את החברה ב2002 ופעל בהיקף קטן יחסית, ב2007 הוא הנפיק את החברה בבורסה ומאז נראה שהחברה העלתה הילוך והיא צומחת בקצת מאד מאד מרשים. עוד נקודה מעניינת היא מנכ"ל החברה איתמר רגב – שבשלב זה אני בטוח שלא תופתעו כשאספר לכם שעד לפני שנתיים הוא היה סמנכ"ל ביג. מה אתם אומרים ? האחות הקטנה או לא האחות הקטנה ?

נכסי החברה והחשיפה למצב הכלכלי

אני מאד אוהב את סוג הנכסים שמחזיקה החברה הזו וככל הנראה גם הלקוחות של החברה יסכימו איתי אחרת קשה יהיה להסביר את העובדה שכמעט כל הנכסים נמצאים בתפוסה מלאה. מצד אחד יש את מרכזי הקניות הפתוחים (ביג + רמי לוי + ריט1), המרכזים האלה נתפסים בעיני כמאד איכותיים ולטעמי ממוצבים טוב גם לקראת תסריט של שינוי לרעה באקלים הכלכלי שעלול להגיע בהמשך הדרך. בסך הכל גם כשיש מיתון אנשים צריכים לאכול וקונים אצל רמי לוי (אולי אפילו יותר) ואם כבר קונים בגדים וכו' אז כנראה יהיה יותר זול בביג מאשר בקניונים הגדולים. בנוסף עומס השכירות על לקוחות החברה הוא נמוך יחסית כמו גם הוצאות הניהול שהם משלמים (אין מעליות :-) ) ולכן סיכוי טוב שיעמדו בו גם בתקופות קשות יותר. די ברור שבמידה והכלכלה תכנס לתקופה מאתגרת יותר של מיתון קיים סיכוי שנראה שיערוכים כלפי מטה, אבל עדיין נראה לי שהשכירות הנמוכה והאופי העממי של המרכזים יעזרו לעבור גם תקופות כאלה בשלום.

אחרי מרכזי הקניות יש את הנכסים הלוגיסטיים וכאן גם לטעמי מדובר בנכסים איכותיים (רובם באזור מודיעין שנמצא בתנופה אדירה) שבדרך כלל מושכרים במחיר זול יחסית (30+ למ"ר) לשוכרים איתנים בשכירות ארוכת טווח. כמו כן אני גם מאד את העובדה שכל נכסי החברה נמצאים בארץ, נכון שיש כאלה שיטענו שעדיף פיזור גאוגרפי גבוה יותר אבל אחרי הרפתקאות מזרח אירופה של חברות הנדלן הישראליות בשנים האחרונות לי אני אישית מעדיף את הנכסים קרוב לבית. ולסיום צריך לשים לב שלחברה אין חשיפה לתחום המשרדים – זה שלאחרונה שומעים על העתיד הבעייתי שלו מכל מיני כיוונים, אז גם זה נראה כיתרון בעת הנוכחית.

אי אפשר בלי מוסדיים

נכון שקודם כתבתי שמדובר במנייה שאף אחד לא מכיר ? אז זה אולי נכון לגבי משקיעים קטנים כמוני אבל מסתבר שיש לפחות שני גופים שדווקא כן מכירים וכנראה גם מאמינים בחברה. הראשונה היא ילין לפידות שלאורך השנים האחרונות הגדילה את אחזקתה בחברה באופן עקבי וכיום היא מחזיקה ב8.1% מהון המניות של החברה. השניה היא פניקס שנכנסה לתמונה במהלך 2012 והיום מחזיקה בקצת פחות מ7%.

מדיניות הריבית

פה אין יותר מה להרחיב, אני מניח שלכולנו ברור שתקופות כאלה שבהן סביבת הריבית היא מהנמוכות שנראו במחוזותינו מהוות קרקע פורייה בדיוק לסוג הזה של החברות שעושות את רווחיהן מההפרש שבין החוב להכנסות. רק בחודש האחרון הוריד הנגיד את הריבית ב0.5 אחוז וזה לבדו אמור לתרום לשיפור התזרים של החברה ולעליית הרווחיות הגולמית במשהו בין 10% ל- 20%.

דיבידנד ? עדיין לא ..

סיבה אפשרית ולגיטימית לכך שהמנייה נסחרת בזול היא העובדה שהחברה אינה מחלקת דיבידנדים למשקיעים, בכל הנוגע לחברות נדלן מניב – הדיבידנד הוא בדר"כ חלק בלתי נפרד מהצפיות של המשקיעים בז'אנר. מצד שני כאשר אני מסתכל על קצב הצמיחה של החברה והנכסים נראה לי שבשלב הזה עדיף שישקיעו את הכסף בהמשך הצמיחה של החברה (קניית עוד נכסים ופיתוחם) מאשר יחלקו אותו למשקיעים. אבל אחרי שאמרתי את זה, אני יכול רק להעריך שבעוד שנה שנתיים כשבחברה יחליטו לנוח קצת, להוריד את הרגל מהגז ולצבור שומנים גם זה יבוא וכשזה יקרה אני מאמין שהשוק לא יישאר אדיש.

תשואת האג"ח של החברה

אחד הדברים שאני מאד אוהב לבדוק לפני כל השקעה הוא התשואה בה נסחרות אגרות החוב של החברה. למגה אור יש 3 סדרות של אג"ח,סדרה א' היא אג"ח להמרה ואמורה להפדות ממש בקרוב, שתי הסדרות האחרות הן צמודות ונסחרות בתשואה ברוטו  של פחות מ3% מה שמעיד על כך שגם מחזיקי החוב של בטוחים בהשקעתם. בנוסף לכך לפני כשבועיים הודיעה החברה על הרחבת סדרת אג"ח ג' שלה לצורך רכישת המרכז המסחרי במודיעין ביחד עם ריט1, בהרחבה הזו הנפיקה החברה אג"ח נוספים בסדרה ג' בסך של 35 מ' ש"ח וגם כאן לאחר מהלך בזק שארך בסך הכל שבוע ימים ההיצע נענה במלואו.

יש גם סיכונים

סביבה כלכלית

כבר דיברתי על זה קודם בהקשר של הנכסים, חשוב להדגיש שבשנים האחרונות רב חברות הנדלן שיערכו את נכסיהן כלפי מעלה ונכון לכרגע נראה שהתחום המניב נמצא הרבה יותר קרוב לטווח העליון של שיעורי ההיוון מאשר לתחתון. במידה והמשק יסבול מהאטה סביר שחברות הנדלן יפגעו גם הן משני כיוונים.זה מתחיל בהקטנת שיעורי ההיוון עקב העלייה בסיכון וממשיך באפשרות של ירידה בNOI  כתוצאה מירידת מחירי שכירות, עזיבת שוכרים ואפילו חובות מסופקים. כפי שכבר אמרתי קודם לדעתי החברה ממוצבת לא רע בכלל כלפי תרחיש כזה אבל עדיין – כשיורד גשם כולם נרטבים..

עליית המדד

מה עם אינפלציה ? מי שלא מכיר כלכך את התחום עשוי לחשוב שזה מקור לסיכון שכן במקרה של עליית קצב האינפלציה, זו תוביל לעלייה במדד ואז חובות החברה (בעיקר האג"ח) יעלו גם הם. אבל במקרה הזה דווקא לא מדובר בסיכון מהותי מכיוון שכל חוזי השכירות של החברה צמודים למדד ולכן גם ההכנסות שלהם צפויות לעלות באותו שיעור ובכך לפצות על העניין. הסיכון אם קיים מגיע יותר מכיוון העלאת עומס השכירות על לקוחות החברה.

מינוף

כרגע החברה פועלת במינוף סביר של 27% אבל זה כבר מתחיל להתקרב לגבול העליון, כמו בכל תחום גם כאן המינוף פועל כחרב פיפיות מצד אחד הוא תורם לרווחים (במיוחד בסביבת ריבית נמוכה כמו היום) אך מצד שני מעלה את הסיכון בזמנים קשים יותר. כל עוד שהחברה תשמור על רמת המינוף הנוכחית ולא תגזים (כמו נניח ירידה מתחת ל 20% הון למאזן) אני חושב שמצבה ישאר יציב אבל בהחלט חשוב לשים לב לזה.

סיכום

לפני כחודש בסוף הפוסט על סיליקום סיפרתי לכם שניתקלתי במניית נדלן מניב שצומחת בקצב מהיר. מהרגע הראשון מאד התחברתי לסיפור והתרשמתי מהפוטנציאל אבל מה שעצר אותי היה חוסר הניסיון שלי עם הז'אנר – לא ממש ידעתי איך להתחיל ולתמחר את זה. במהלך החודש (פלוס) האחרון השקעתי לא מעט זמן בניסיון ללמוד יותר טוב את את התחום כל זאת כדי להבין האם מעבר לפוטנציאל יש פה גם תמחור סביר שמשאיר לי מקום להרוויח מקניית המנייה. וככה לאורך התקופה למדתי יותר ויותר על החברה ועל והתמחור כאשר במקביל התחלתי גם לבנות את הפוזיציה מה שלא היה פשוט בכלל שכן מדובר בנייר לא סחיר במיוחד והמרווחים בין המוכרים לקונים היו די גדולים. בסופו של דבר לאחר מספר שבועות בהם למדתי וקניתי (לסירוגין) הצלחתי להשיג גם בטחון גבוה יותר בהשקעה וגם פוזיציה בסדר גודל שאני מרגיש טוב איתו (שער קנייה ממוצע 833).

למרות שהיום אני יודע קצת יותר לגבי התחום אני עדיין מבין שמדובר בתחום חדש בשבילי ומכיוון שכך אני באיזשהו מקום עדיין מעט חסר בטחון לגבי ההשקעה הזו. אין לי ספק שיש פה יופי של סיפור – חברה קטנה עם שותפים גדולים (פי 10 ממנה) שמוסיפה נכסים איכותיים וצומחת בקצב מהיר והכי חשוב מבלי להתפזר. מצד שני בכל מה שנוגע לחלק הכמותי ולניסיון להעריך את שווי החברה ההוגן יכול להיות שאני מפספס משהו – כבר היום אני יודע שמחיר הקנייה שלי (מכפיל הון 0.7) הוא לא הכי זול בעולם, הייתי מרגיש בטוח הרבה יותר אם הייתי קונה את המנייה לפני כחצי שנה כשהיא נסחרה במכפיל הון של קצת יותר מ 0.5 אבל בהשקעות כמו בכל תחום אחר בחיים  – עד שלא מנסים לא יודעים ובשלב זה אני די משוכנע שבשנה-שנתיים הקרובות החברה תמשיך להגדיל ולהשביח את נכסיה ושההון העצמי שלה יעלה יחד איתם.

מי שעוקב אחרי הפוסטים האחרונים שלי בטח כבר שם לב שלאחרונה הפכתי את ההשקעה בתחומים חדשים לסוג של הרגל ואני כל הזמן מנסה למצוא השקעות במקומות שפעם בכלל לא הייתי טורח לחפש בהם. מצד אחד זה נחמד להפתח לדברים חדשים אבל מצד שני אני מבין שזה כנראה גם יותר מסוכן מכיוון שהסיכוי שאני טועה ומפספס משהו גדל ככל שאני מתרחק מאזורי הנוחות שלי. מגה אור כאמור היא חברת הנדלן המניב הראשונה אותה אני מנסה לנתח בצורה מפורטת ועל כן הפעם אפילו יותר מתמיד אשמח לקבל מכם הערות, הבארות, הפניות לנקודות שפספסתי וכל דבר אחר שתמצאו לנכון לגבי הסיפור הזה.

תזכורת – אין בנאמר משום המלצה לקנייה או מכירה של ניירות ערך או כתחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של אדם ספציפי. כמו כן, נכון לעכשיו אני מחזיק במניות מגה אור אך אני עשוי לקנות או למכור אותן מבלי להודיע על כך. יש לקרוא את הסרת האחריות. 

test 123